Η εκτίμηση ενός ακινήτου, ο υπολογισμός δηλαδή της αξίας του σε δεδομένη χρονική στιγμή είναι ένα από τα πιο σύνθετα θέματα που καλείται να αντιμετωπίσει ένας μηχανικός.

Ο μηχανικός, είτε ανεξάρτητα είτε ως συνεργάτης κάποιας τράπεζας, πρέπει με λίγα έως ελάχιστα στοιχεία να εκτιμήσει ποιά είναι η αξία ενός ακινήτου, δηλαδή πόσα χρήματα μπορεί να αποφέρει η πώλησή του.

Για την εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου λαμβάνονται υπ' όψιν πολλοί παράγοντες και απαιτούνται αρκετά στοιχεία που πρέπει να προσκομίσει ο ιδιοκτήτης, αν θέλει να μάθει την αξία του ακινήτου όπως αυτή διαμορφώνεται τώρα στην αγορά κι όχι όπως αυτός θα ήθελε.

Για την σωστή εκτίμηση λοιπόν εξετάζονται κατά κύριο λόγο:

• Η επιφάνεια του ακινήτου σε τετραγωνικά μέτρα
• Το ιδιοκτησιακό καθεστώς (πχ κάποια συνιδιοκτησία)
• Η νομιμότητα του κτιρίου (οι αυθαιρεσίες, τακτοποιημένες ή μη επηρεάζουν άμεσα την αξία του)
• Η θέση του (αν έχει πρόσωπο σε δρόμο, θέα, κλπ)
• Το σχήμα και η λειτουργικότητά του (για παράδειγμα ένα μακρόστενο οικόπεδο έχει περιορισμένες δυνατότητες τοποθέτησης μιας νέας οικοδομής σε σχέση με ένα τετράγωνο)
• Η συντήρησή του και η ηλικία του (ένα κτίριο το οποίο έχει συντηρηθεί επαρκώς με κατάλληλα μέσα μπορεί να έχει την ίδια ή και μεγαλύτερη αξία από ένα νεότερο το οποίο είναι κακοσυντηρημένο ή χωρίς καθόλου συντήρηση)
• Η απήχησή του στο αγοραστικό ενδιαφέρον (εάν δηλαδή υπάρχει το ανάλογο ενδιαφέρον για το είδος του ακινήτου και τις δυνατότητες εκμετάλλευσής του - πχ ενοικίαση, αντιπαροχή, κλπ)
• Η διαμορφωμένη κτηματαγορά της περιοχής
• Το ενεργειακό προφίλ του κτιρίου (αποδεικνύεται από το ενεργειακό πιστοποιητικό αν υπάρχει ή διαφορετικά από τις εγκαταστάσεις του κτιρίου όπως το σύστημα θέρμανσης, η ύπαρξη ή όχι ηλιακού θερμοσίφωνα, το είδος των κουφωμάτων, κλπ)
• Άλλες παράμετροι.

Σε κάθε περίπτωση, σημαντικό ρόλο παίζουν τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για να γίνει μια εκτίμηση. Πολλές φορές μάλιστα ελλείψεις σε δικαιολογητικά ή δικαιολογητικά μειωμένης εγκυρότητας αποτελούν κριτήριο απόρριψης αίτησης δανείου από κάποια τράπεζα.

Συνηθέστερα παραδείγματα είναι:

Τοπογραφικό διάγραμμα: Είναι ένα από τα πιο σημαντικά έγγραφα, το οποίο μπορεί να κρίνει το τελικό αποτέλεσμα. Συνήθως απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο στο κρατικό σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ'87 και φυσικά να το υπογράφει μηχανικός ο οποίος έχει δικαίωμα υπογραφής τέτοιου τοπογραφικού (τοπογράφος μηχανικός ή πολιτικός μηχανικός από ΑΕΙ). Είναι βεβαιωμένο στην πράξη ότι τουλάχιστον το 70% των διαθέσιμων τοπογραφικών διαγραμμάτων δεν πληρούν τις προδιαγραφές που ορίζει ο Νόμος, κατά συνέπεια -ειδικά για περίπτωση τραπεζικού δανείου- απαιτείται η σύνταξη νέου τοπογραφικού.

Έγγραφα οικοδομησιμότητας: Τα έγγραφα που βεβαιώνουν την οικοδομησιμότητα ενός οικοπέδου ή γεωτεμαχίου γενικότερα είναι σε πλήρη εξάρτηση με το τοπογραφικό διάγραμμα. Τα κυρίως απαιτούμενα έγγραφα είναι

α)    Τελεσιδικία βεβαίωσης Δασαρχείου ότι το ακίνητο δεν είναι δασική έκταση.

β) Θεώρηση όρων δόμησης, ειδικά σε περιοχές οικισμών, κοντά σε προστατευόμενες περιοχές, σε περιοχές απαλλοτρίωσης, κλπ.

Έντυπο και σχέδια οικοδομικής άδειας: Όταν ένα κτίριο έχει οικοδομηθεί βάση αδείας, τα σχέδια είναι απαραίτητα, προκειμένου να γίνει εκτίμηση των αυθαιρεσιών (εάν υπάρχουν) και φυσικά να δικαιολογηθεί η καλή λειτουργικότητα και χρήση. Εάν δεν υπάρχει τουλάχιστον το έντυπο της οικοδομικής άδειας, η εκτίμηση μπορεί να θεωρηθεί αβάσιμη ή άκυρη.

Με την συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών και την επίσκεψη του μηχανικού στο ακίνητο για συλλογή στοιχείων (φωτογραφίες, πρόχειρες μετρήσεις εάν χρειαστούν, κλπ), ξεκινά η διαδικασία της εκτίμησης του ακινήτου με τις σύγχρονες μεθόδους εκτίμησης. Ενδεικτικά οι κυριότερες είναι:

• Μέθοδος συγκριτικών στοιχείων
• Μέθοδος κτηματαγοράς
• Μέθοδος εισοδήματος
• Μέθοδος βέλτιστης αξιοποίησης
• Μέθοδος αντιπαροχής
• Μικτές εκτιμητικές μέθοδοι

Για την εκτίμηση της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου λαμβάνονται υπ' όψιν και ιδιαίτερα χαρακτηριστικά όπως:

• Αντικειμενική αξία (στοιχεία Δ.Ο.Υ)
• Πραγματική υλική αξία (κόστος κατασκευής)
• Απαξίωση (πχ χρονική)
• Κόστος νομιμοποίησης/τακτοποίησης (αν υπάρχουν αυθαιρεσίες)
• Οφειλές σε γη ή/και χρήμα (από πράξεις αναλογισμού ή εφαρμογή σχεδίου πόλεως)

Η σύνταξη του τεύχους εκτίμησης, ουσιαστικά αποτελεί μια οικονομοτεχνική μελέτη και η ισχύς της είναι χρονικά περιορισμένη, καθώς τα δεδομένα της κτηματαγοράς είναι συνήθως ρευστά και μεταβαλλόμενα σε σύντομα χρονικά διαστήματα.

Το γραφείο μας αναλαμβάνει την εκπόνηση εκτιμήσεων ακινήτων.